支持房地产16条（房地产国十条政策）

八面解读"金融支持地产16条措施"，比2018年更猛？

11月13日消息，央行、银保监会已在11月11日向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融支持16条措施”）。

16条金融政策主要围绕6个要点开展，即保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。

凤凰网风财讯对比2018年-2021年民企纾困措施发现，此次“金融支持16条措施”基本覆盖了往年主要的民企纾困措施，融资支持方面未超出此前的政策范畴，但政策力度明显强于历史。

这次史无前例的地产 *** ，如何理解其本质、效用和目标？对房企、购房者、金融机构有哪些影响？多家机构展开全面解读。

一、金融支持16条措施“6大亮点”

亿翰智库认为，此次“地产金融支持16条措施”涵盖内容丰富，且专门针对融资端，主要有六大亮点：

1、对前期过严政策的纠偏。比如，首次出现对于信托融资的管理，改变了前期全盘严控局面，这对于适用非标/信托融资的企业而言带来利好；

2、对租购并举新制度的政策支持，完善金融配套支持，符合持续推进的“多主体供给、多渠道保障的租购并举的住房制度”的政策导向，助力实现以人为本的城镇化，是维护社会稳定的重要举措；

3、延续了“保交付”的“三保”基调，“三保”是房地产行业政策调控的底线，不容触及，是维护社会稳定的必然举措；

4、惠及市场主体本身，给予主体增信支持，避免信用缺失造成的风险蔓延，与“第二支箭”一脉相承；

5、“保需求”仍是之一要务，满足人们合理住房需求的实现；

6、从金融机构角度出发，延长政策过渡期。

二、政策落地执行有待观察

亿翰智库认为，“地产金融支持16条措施” 属于纲领性文件，指示了政策的基本框架，有一定指示意义，但最终的政策细则、执行情况、落地效果等都有待进一步观察。

16条措施着眼点在控制存量融资风险蔓延，总体基调仍在“房住不炒”的大框架之内，不代表政策开始放上松，更不等同于走老路。

政策倘若能有效落地执行，或能打破了政治局会议后的静默状态，进入到新的政策阶段，给持续冷淡的行情注入信心。

三、参照2018年政策效果 此次 *** 效用几何？

海通证券认为，参考2018年政策标准，支持主体包括“经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业”、“有市场、有前景、技术有竞争力的民营企业”等，而2018年以来民企系列救助政策，施行效果更好的是民营企业的信贷、股权融资的提振。

此次“地产金融支持16条措施”最值得期待的也是信贷和股权融资两方面，债券融资恢复有待观察。

预计短期优质民企、头部示范房企融资环境或有边际改善；长期视角来看，目前市场对民营地产债总体偏谨慎，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，市场信心或得到进一步提振。

国盛证券认为，房企融资难问题突出，此次支持升级将为优质民企创造更好的融资环境。尤其是房企信用债，政策真正落地那么基本面稳健的优质民企和混合所有制企业有望重新发债获得流动性的支持，缓解现金流的压力，避免行业风险进一步蔓延。

中指数研究院认为，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。但当前房地产市场销售尚未出现明显好转，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。

四、会有更多 *** 政策出台吗？

天风证券认为，在当前对于民营房企一系列的救助政策之下，未来进一步的增量政策仍可以期待。

从实际落地情况来看，考虑到之前的信用风险缓释凭证、担保增信等落地均偏市场化，如担保要提供充足反担保，明显削弱了政策的救助力度。

在房地产基本面仍偏弱的情况下，如何平衡政策救助力度与对应信用风险，是当前政策需要思考的内容，对于市场只能走一步看一步。

五、对房企影响多大？

中指数研究院指出，5月-8月支持示范房企增信发债只有6家民营房企，11月1日交易商协会座谈会有21家房企，11月8日“第二支箭”不区别对待国企和民企均可提供债券融资支持工具。

直到这次16条政策指出“财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益，也会改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围。

天风证券认为，目前政策支持力度明显更强。但同时，我们也要考虑到，当前我们面临的基本面也处于历史较差的水平。

就当前实际情况，尚未违约的民营房企本身就已不多，而支持已经违约的民营房企进一步发债，可能意义并不大。

但对于目前尚未违约的并且资质较好的民营房企存量债券，可以适度乐观。

六、对购房者有什么影响？

中指数研究院认为，此前9月底，央行、银保监会已明确发文指出符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也已下调首套公积金贷款利率15个基点，均为各地优化信贷政策释放了空间。

三季度以来，需求端信贷支持力度持续不断加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策核心。

多部门发布全国性普惠政策以来，已有1个半月时间，但整体市场销售恢复不及预期，房企回款压力不减，难以覆盖到期债务压力，或许这也是本次中央加大房企融资端政策和支持债务展期的重要原因。

二此次16条政策主要还是对“支持各地因城施策实施好差别化住房信贷政策”的再次强调。

七、对金融机构有何影响？

中指数研究院认为，本次此次出台的细则让金融机构的资金投向更为精准、使用更加高效，同时也免除了机构的后顾之忧。

比如“保交楼”政策，中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”，8月，住建部、央行等部门出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿专项借款资金启动后，郑州、沈阳、哈尔滨等城市均有相关资金到位，在当地“保交楼”中发挥了重要作用。

八、租赁住房前景怎样？

此次《通知》提出加大住房租赁金融支持力度。今年以来，住房租赁领域的金融创新取得重大突破。预计未来，住房租赁领域的金融支持政策将进一步加快落地，住房租赁相关企业将获得更多支持。

二十大报告再次提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购 租、市场 保障的住房体系，尤其是保障性租赁住房将是重点。

《通知》全文截图如下：

完

传闻中的金融支持房地产16条，都有哪些重点？

有关央行、银保监会已向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的消息在市场上流传，21世纪经济报道记者从相关方获得了证实。

该通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度6个方面，共16条具体措施。重点内容包括坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励金融机构依法自主协商延期还本付息和切实保护延期贷款的个人征信权益以及鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持等。

保持房地产融资平稳有序方面，稳定房地产开发贷款投放并支持个人住房贷款合理需求。一是坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

二是支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

三是稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

四是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

五是保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

六是保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

积极做好“保交楼”金融服务方面，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款并鼓励金融机构提供配套融资支持。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。

新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方 *** 组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。

配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

积极配合做好受困房地产企业风险处置方面，要做好房地产项目并购金融支持并积极探索市场化支持方式。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方 *** 、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

依法保障住房金融消费者合法权益方面， 《通知》特别提出鼓励依法自主协商延期还本付息和切实保护延期贷款的个人征信权益。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。

个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

阶段性调整部分金融管理政策方面，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排并阶段性优化房地产项目并购融资政策。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

加大住房租赁金融支持力度方面,《通知》提出优化住房租赁信贷服务和拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

监管层出台16条金融新政 房地产迎今年最强政策支持

央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》)消息传出后，引发业界关注与市场强烈反响。据了解，《通知》涵盖6大方面16条措施，对于房地产信贷投放、“保交楼”金融支持、风险处置、保护金融消费者权益等方面做了明确、具体要求。11月14日下午，中国人民银行方面相关工作人员向新京报记者证实了16条金融新政的真实性。

对于此次新政，多位业内人士均表示，力度之大、内容之全面，是今年之最。中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，鉴于目前房地产行业发展降速引发的一系列问题，此次金融举措有望推动房地产行业“软着陆”，有利于我国经济金融的稳定，着力解决民生关切问题。

文件确认属实，16条措施涉房地产上下游产业链

新京报记者注意到，上述《通知》由中国人民银行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。

对此，11月14日下午，中国人民银行方面相关工作人员向记者证实了《通知》的真实性。“这个文件目前只对中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会等相关部门内部传发，暂时不会对外发布，也不会发给房地产开发企业及个人，可以确定的是该文件属实，正在贯彻实施。”中国人民银行相关工作人员未进一步透露具体实施进展。

新京报记者梳理发现，此次新政涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施，既涵盖需求端和供给端，融资方面又是多渠道支持。这份《通知》覆盖房地产上下游产业链，从建筑行业贷款到房企开发贷、个人房贷，再到租赁行业融资。

“自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度更大、措施最为具体。”盛松成如是说。

具体来看，这16条新政中有几大亮点，其中提出，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，“两个毫不动摇”实际上是针对三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目爆雷而忽视对整个地产企业的支持。此类定调，有助于对金融机构工作思路做出纠偏，确保政策落实路线不偏、执行力增强。

在支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期方面，《通知》指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

此外，在融资增信方面，支持优质房地产企业发行债券融资;鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。尤其是房地产信托融资，从之前的“压制”到现在的“鼓励”，政策调整较大。

在备受关注的保交楼方面，除了支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款外，还鼓励金融机构提供配套融资支持。

值得关注的是，在保障住房金融消费者合法权益方面，鼓励依法自主协商延期还本付息。同时，切实保护延期贷款的个人征信权益，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录;经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。

新政对于房企支持力度加大，有利于稳定房地产市场

对于金融支持房地产16条政策的发布，一位房地产业内人士表示，此次《通知文件与以往表态不同，更显示出政策指导性，这也是央行和银保监会自房地产市场较为低迷以来首次就房地产融资问题出台专门性文件，对于行业发展会产生重要影响。

在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。中指研究院分析认为，从市场情况来看，当前房地产市场销售尚未出现明显好转。11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场筑底回升或将会出现。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，总体看来，新政是对近期金融扶持房地产稳定一系列政策的总结，体现了监管层对于房地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，重点也很突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时希望向新市民、租赁等新的房地产融资方向转型。

“金融支持房地产16条政策是今年以来对于房地产企业力度更大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年前三个季度，对于房地产市场的支持政策多见于需求端，其中三季度以保项目为主。此次新政与之前政策更大的不同在于增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。整体来看，房地产调控政策微调，内容越来越宽松，政策力度越来越大，但市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。

张大伟认为，目前，房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但是，当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。此次新政肯定是个好消息，证明了政策还会越来越宽松，特别是救房企后，房贷利率还有较大的下调空间。

哈尔滨出台“十六条”稳楼市，你知道“十六条”是什么意思吗？

哈尔滨出台的“十六条”，就是关于稳定楼市的相关政策，从发布的通知看，其中主要包含了两项内容，一是减轻房企压力，二是降低市民住房压力。东北大多数地区都面临资源短缺的困难，导致大量人员离开家乡去往外地打工，楼市降温是无法避免的趋势。虽然相关市区没有太大影响，但是也出现了降温大潮，提前出台政策可以避免楼市出现过快遇冷的情况。

1、减轻房企压力

随着降温大潮的开启，哈尔滨各地的新房和二手房成交量下降，这就直接导致了相关企业的资金回流出现问题。当资金回流有压力，开发项目就会受到影响，于是相关部门出台了几个政策。其中包含申请商品房预售、尽快返还监管的预售资金、降低相关增值税预征率、引导企业开发促销活动等。主要是为了减轻企业的压力，促进当地的发展。

2、减轻购房者压力

新房和二手房成交量下滑，主要原因是在各项政策和趋势下人们的购房成本上升，加上很多东北人往南方走，在本地购房的人就减少了。根据相关通知里的内容，哈尔滨决定对人才进行购房补贴（大中专以上）、来哈新市民补贴、相关公寓房屋水电费下调、放宽二手房贷款年限等。简单来说，就是从各方面降低购房的成本，其中包括资金和条件两方面，让人们主动去买房。

3、出台背景

关于相关政策推出的背景，是在推出打击炒房政策的同时，影响到了实际有需求的人。在这种情况下，买房的人数减少，房价持续下滑，形成了一种供大于求的局面。楼市降价不是坏事，可要是下降速度太快，就不利于市场的发展。通过各种政策去稳定市场，也算是为了城市发展做考虑。